這兩年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在““房住不炒”定位不變，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，解決好大城市住房突出問(wèn)題，增加土地供應(yīng)，切實(shí)增加保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房供給“等一系列強(qiáng)調(diào)控政策的組合拳的調(diào)控下，逐步回歸到合理理性發(fā)展的軌道上來(lái)。從我們從市場(chǎng)的掌握數(shù)據(jù)看，去年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不管是新開(kāi)盤(pán)總量，還是精裝修項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)總量，都呈現(xiàn)不同幅度的下降。開(kāi)發(fā)商為了加速資金回籠，修復(fù)“三條紅線(xiàn)”，從而更好的從銀行拿到融資貸款和資金支持。加速歷史開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的去化節(jié)奏，樓盤(pán)的促銷(xiāo)手段和方法也是層出不窮，促銷(xiāo)和降價(jià)力度也是空前。這一定程度上加大了行業(yè)的內(nèi)卷和競(jìng)爭(zhēng)。行業(yè)一度喊出了“黑鐵時(shí)代”的來(lái)臨。

雖然行業(yè)大環(huán)境面臨了一定的風(fēng)險(xiǎn)和壓力，但是從去年整體銷(xiāo)售規(guī)模來(lái)看，行業(yè)還是維持了低速增長(zhǎng)。全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為17.9億平米，同比增長(zhǎng)1.9%。全國(guó)商品房銷(xiāo)售額為18.2萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)4.6%。在新風(fēng)行業(yè)整體增長(zhǎng)壓力較大的情況下，項(xiàng)目渠道無(wú)疑是托底和緩解風(fēng)險(xiǎn)的最佳避風(fēng)港。每年一百多萬(wàn)套的精裝修新風(fēng)配套規(guī)模，是任何一個(gè)企業(yè)都無(wú)法忽視的。

 

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)，新風(fēng)企業(yè)的機(jī)會(huì)城市到底在哪里？對(duì)于城市的選擇，我的建議如下：一方面要關(guān)注城市的體量和人口及產(chǎn)業(yè)布局情況，一方面要關(guān)注都市圈和城市群的未來(lái)城市整合和協(xié)同效應(yīng)的發(fā)展機(jī)會(huì)。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目的周期性和節(jié)奏性開(kāi)發(fā)，是行業(yè)最大的特點(diǎn)，其次是城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，人口凈流入的城市，會(huì)是機(jī)會(huì)最大的城市，因?yàn)橹挥腥耍庞惺袌?chǎng)。哪些城市有核心產(chǎn)業(yè)，有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，就能夠吸引人才流入，說(shuō)明這些城市就有機(jī)會(huì)。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是這樣，對(duì)于供應(yīng)鏈的配套企業(yè)來(lái)說(shuō)，也是這樣。2021年，精裝修樓盤(pán)中新風(fēng)系統(tǒng)配套主要城市分布于南京、無(wú)錫、杭州、西安、成都、武漢、長(zhǎng)沙、蘇州、重慶、鄭州等城市。TOP10城市的規(guī)模，基本會(huì)占到行業(yè)整體供應(yīng)規(guī)模的60%左右。如果你沒(méi)有踏準(zhǔn)這個(gè)城市，項(xiàng)目市場(chǎng)上，如果要想有很大的市場(chǎng)規(guī)模是很難的。且這些城市基本都是省會(huì)城市和新一線(xiàn)城市，未來(lái)一段時(shí)間的規(guī)模效應(yīng)持續(xù)存在，建議重點(diǎn)關(guān)注。

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)，新風(fēng)企業(yè)需要選擇的合作客戶(hù)是誰(shuí)呢?當(dāng)下的房地產(chǎn)規(guī)?？蛻?hù)，雖然還是以碧桂園、萬(wàn)科、恒大、保利、中海、融創(chuàng)、龍湖、金地、旭輝、綠城等頭部開(kāi)發(fā)商為主要客戶(hù)。但是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一直都是類(lèi)金融模式的資金周轉(zhuǎn)和資源整合平臺(tái)，因?yàn)椋诜孔拥恼麄€(gè)運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中，土地是國(guó)家的，錢(qián)是銀行的，房子施工建設(shè)是建筑公司的，銷(xiāo)售好多還都是代理機(jī)構(gòu)承擔(dān)的銷(xiāo)售職能，所以開(kāi)發(fā)商在整個(gè)過(guò)程中，就是一個(gè)資源和資金周轉(zhuǎn)平臺(tái)。在新一輪的地產(chǎn)金融調(diào)控過(guò)程中，大部分頭部房企，都面臨了資金周轉(zhuǎn)和回款壓力，所以疊加到供應(yīng)鏈上，對(duì)于供應(yīng)商和服務(wù)商的資金支付出現(xiàn)了較大的風(fēng)險(xiǎn)，所以這兩年陸續(xù)暴雷了很多開(kāi)發(fā)商，比如恒大、泰禾、華夏幸福、世茂、藍(lán)光等。這是頭一批房企，我想肯定也不會(huì)是最后一批，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)整體縮緊，供大于求，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力增大，陸續(xù)還會(huì)有很多開(kāi)發(fā)商暴雷。

 

在這個(gè)環(huán)境下，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，保命比掙錢(qián)掙錢(qián)更重要。要不然一不小心，踏錯(cuò)了市場(chǎng)節(jié)奏，跳進(jìn)了坑，辛辛苦苦奮斗幾十年，可能會(huì)一下子回到解放前。當(dāng)前的這個(gè)環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商的選擇和貨款的及時(shí)支付能力，會(huì)成為合作的第一要素。因?yàn)閷?duì)于新風(fēng)這個(gè)還比較小眾的產(chǎn)品，企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力本身就很弱，選準(zhǔn)比選對(duì)更重要。所以我們建議在項(xiàng)目市場(chǎng)耕耘的新風(fēng)企業(yè)們，與其和頭部開(kāi)發(fā)商相愛(ài)相殺，過(guò)著刀尖上添血的日子，還不如踏踏實(shí)實(shí)選擇一些資金狀況良好，支付能力及時(shí)的區(qū)域性開(kāi)發(fā)商，進(jìn)行深度合作。當(dāng)然對(duì)于央企、國(guó)企等資金雄厚的開(kāi)發(fā)商，如果你有能力，還是需要開(kāi)發(fā)和合作的，畢竟他們的資金情況會(huì)好一些。